不動産投資は怖くないぞ

不動産投資をする時に、借入なしで不動産投資ができるという方もいらっしゃると思いますが、借り入れをする方が、利回りが向上するという効果があるようです。

１億円の不動産投資物件を購入し、毎年１０００万円の家賃収入、表面利回り１０％、諸経費２００万円とした場合に全額を自己資金でまかなったとします。

この場合、収入１０００万円－諸経費２００万円＝８００万円で、毎年８００万円の手取りとなり実質利回りは８．０％です。

ところが、自己資金１０００万円、借入９０００万円で購入し、銀行への返済は、利息と元本合わせて、毎年６００万円とします。

この場合は、手残りは　収入１０００万円－諸経費２００万円－返済６００万円＝２００万円となり、物件価格を基準とした利回りは２００万円÷１億円＝２．０％となり、この利回りだけを見ると、借入によるマイナスの影響がかなり大きいように思えます。

ところが、借り入れた９０００万円は、空室が生じない限り、家賃収入の中から返済でき、投資効率を考える際には、自己資金１０００万円を投資して、毎年２００万円の手残りを得ていることになるので利回りは２０％です。

こんな高効率な投資は不動産投資以外にはほとんどなく、全額自己資金でまかなった場合の８．０％の利回りの３倍近い利回りになります。

不動産投資でこのようなことが起こるのは、物件の利回りが、返済よりも大きいからで、借入が確実に返済できるのであれば、自己資金を少なくしたほうが効率はよくなることがあるということですね。

不動産投資をするには、不動産投資についての知識を得ることも大事ですが、不動産投資をする物件の現地調査をすることも大事なことで、それが適切な「リスク対応」につながると言われています。

「駅から徒歩８分」「床面積２０㎡」といったことは、チラシやインターネットの物件情報などから把握できますが、チラシだけではわからないことが多いからです。

例えば、駅から近くても、途中に踏み切りがあって、遮断機が下りる回数が多いとか、その時間が長いとか、駅の反対側の出口は繁栄しているが、こちら側は閑散としていて人気がないということなどは、実際に現地に行って確認しないとわからないですよね。

また、間取りがよくても、内装を補修する必要があり、そのためには多額の費用がかかるなどは物件を直接見ないとわからないし、立地や間取りなどがいい物件でも、近隣に新築マンションが多く、競争力がない可能性もありますよね。

現地調査をすればわかっていたことが、それを怠ったがために、家賃収入が見込みを大きく下回ったり、多額のリフォーム費用が発生したり、仕方なく安い値段で手放さなければならなくなったなどという失敗につながってしまう可能性はありますよね。

不動産投資をする前に、現地調査をきちんと行い、物件の状況を正しく理解することができれば、その物件には投資をしない、リフォーム費用や、家賃引き下げ・空室発生を見込んだ収支シミュレーションを行い、それでも不動産投資をするのかどうかを判断することができますよね。

投資から得られる利益には、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」がありますが、投資によって取得したものが、買ったときより高く売れたときに得られる利益を「キャピタルゲイン」と言い、取得したものが定期的に生み出す利益を「インカムゲイン」と言います。

株式投資で言えば、売却益がキャピタルゲインで、毎年の配当がインカムゲインとなりますね。 不動産投資でいうと、「大家」になって家賃収入を継続的に得ることが「インカムゲイン」、不動産投資した物件を購入価格より、高い金額で売却して得られた利益が、「キャピタルゲイン」になりますね。 バブル期までは不動産投資の場合、土地の値段は必ず上がり続けるという「土地神話」があり、値上がり益が期待できたので、「キャピタルゲイン狙い」の不動産投資でした。

しかし土地神話が崩壊した昨今では、不動産投資の目的も「インカムゲイン」に移り、不動産の値上がりを期待するのではなく、毎月得られる家賃収入に期待するようになっています。 「インカムゲイン」には土地を貸すことで得る収益と家賃として得る収益がありますが、一般に収益性は「家賃」のほうが高くなるので、建物を買って、建物の貸主「大家」になって、継続的に家賃収入を得ることが多いようです。 この不動産投資は、不動産の購入価額と家賃収入を見ると、預貯金よりは高い「利回り」になることが多いので、不動産投資についてよく理解して、将来に備えるのもいいかもしれませんね。