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不動産投資は借り入れしてなんぼ

2012-05-12

不動産投資をする時に、借入なしで不動産投資ができるという方もいらっしゃると思いますが、借り入れをする方が、利回りが向上するという効果があるようです。

1億円の不動産投資物件を購入し、毎年1000万円の家賃収入、表面利回り10%、諸経費200万円とした場合に全額を自己資金でまかなったとします。

この場合、収入1000万円-諸経費200万円=800万円で、毎年800万円の手取りとなり実質利回りは8.0%です。

ところが、自己資金1000万円、借入9000万円で購入し、銀行への返済は、利息と元本合わせて、毎年600万円とします。

この場合は、手残りは 収入1000万円-諸経費200万円-返済600万円=200万円となり、物件価格を基準とした利回りは200万円÷1億円=2.0%となり、この利回りだけを見ると、借入によるマイナスの影響がかなり大きいように思えます。

ところが、借り入れた9000万円は、空室が生じない限り、家賃収入の中から返済でき、投資効率を考える際には、自己資金1000万円を投資して、毎年200万円の手残りを得ていることになるので利回りは20%です。

こんな高効率な投資は不動産投資以外にはほとんどなく、全額自己資金でまかなった場合の8.0%の利回りの3倍近い利回りになります。

不動産投資でこのようなことが起こるのは、物件の利回りが、返済よりも大きいからで、借入が確実に返済できるのであれば、自己資金を少なくしたほうが効率はよくなることがあるということですね。

 

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